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用中国固有思维投资澳洲“学区房”真的好吗?

最近滴答网论坛有人做出了这样一个调查, 到底留学生们为何同居呢? 这个调查一出,吸引了1200多名留学生们参与了调查,不过,这第一名的原因还真是让小编又点始料未及啊。



这是一个相当有意思的投票

我们可以看到。第一名是为了解决生理需求,共计530票,比第二名的为了分担房租和生活费整整多了80票。因为是不记名投票,所以大家也是相当的诚实。

对于第三名(为了精神上的寄托)与第四名(为了生活上的依靠)小编倒是想到了一个千古哲学的问题——爱情与面包,但是这里的精神寄托,也许只是指一人独自在外求学的孤独吧。毕竟为了爱情可是只有247票,远远的掉在了最后。

其实对于这样的数据结果稍微思索一下就能发现现在留学生的很多问题与现状。新的问题出来了,投资澳洲房产,中国固有思维中的“学区房”真的好吗?
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国内家长们固有中国式的购房思维,也让实现真正意义上的广义以房养学困难重重。举例而言,家长们偏爱以孩子们短期自住的小户型学生公寓作为了购房首选,而风险和问题也由此产生:


 风险一、小户型公寓和所谓学生公寓不适合海外人士;

  公寓类房产适合本国高收入的人群,因为他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing);在其他英联邦国家也可获得相类似的税务减免;而海外投资人在没有登陆澳洲之前,子女没有就业之前,都还没有收入,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的房价折损。

  结论:即使住到了自己的房子里面,房价却下降了,从何谈起以房养学呢?

  风险二、二手市场待售时间相对较长;

  学生公寓和市中心高层公寓、小户型公寓在二手交易市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的15%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等,而这些房产类别恰恰是学生家长最爱选择的房子。结论:房子买了,却不被市场所认可,不被当地主流需求所接受, 如何实现真正意义上的以房养学?

  风险三、学生公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别;

  银行对学生公寓、市中心高层小户型公寓的套现价值和抵押价值相对较低;更不是本地人的生活第一居所选择;以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例:在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已,而在CBD居住的总计35万人中,绝大多数是外来人口,如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;

  结论:如果连美国、澳洲、新西兰本地居民都不去居住的市中心,我们的学生家长投资的市中心所谓学生公寓和高层小户型公寓打算未来出售给谁呢?以房养学岂不是成了空谈吗?


除此之外,我们的学生家长对于判断海外租赁市场时会产生时空错位:

  错位一、认为越靠近学校和市中心的房子—特别是高层公寓和小户型学生公寓,其租金回报率会越高,物业的空置率会越低;中国的家长们和投资者们这样想当然的认为很容易理解,因为国内绝大多数人都期望生活在一二线的大城市里,在过去的投资过程中恰好经历中国城市化的快速发展阶段,其中包括老房和旧房拆迁改造、城中村变新型经济区等城市化转型;因此才有北京二环房价高于三环、三环区域价格贵过四环,在寸土寸金的同时租金当然也变得水涨船高;正是基于国内这样的逻辑关系和推理,国内的投资者们也理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心的远近关系。而真实租金收益的多寡和物业空置期的长短却与国人的“认为”和“想象”不一致。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升,导致业主回报远不如理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时,争取租户的情况将尤为激烈。

  以澳大利亚墨尔本举例:从市场供应的真实数据反馈来看,未来墨尔本市中心及周边5公里的近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题,到2015年9月, 有多达3.3万套公寓将要竣工;而国内投资者并不了解的事实是:30年前的墨尔本就已经实施国内刚刚提倡的城镇化(Satellite Town Centre),并取得了巨大的成功,99.5%的澳洲本地人根本没有生活在市中心;而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。而如此之大的住宅公寓之下,怎么能保证租金收益?怎么能保证价格增长呢?而海外人士拥有的房子变成了二手房之后,他们房子的购买人群就立刻发生了改变,只能是澳洲本土人士可以选择购买了。那些小户型、学生公寓、高层公寓、没有车位的公寓立刻成为了市场的“鸡肋”。 因为这些类别的产品根本无法满足4-5口之家的澳洲本土人士的住家需要啊。在选择海外投资项目的时候,不要用国内短期形成的购房和租房经验,简单套用到已经经历过60年地产商业化发展、经历过7个涨跌周期的澳洲成熟房地产市场,而发生在澳洲这种状况的情景,在英国、美国、新西兰的地产市场也十分类似和普遍。


  错位二、认为学生是投资物业的主流租赁人群,因此选择学校扎堆的市中心进行房产投资。

  实际情况是:海外成熟租赁市场中,学生类租客的受欢迎程度远远排在了有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后;本末倒置的判断和思维方式,最终导致家长们的海外购房的结果不尽如人意。


 错位三、片面认为投资学区房的收益高(租金回报率高,升值更快);这种观念的形成仅是基于中国优质教育资源的匮乏和错配造成的;

  实际情况:与大多数人的想象相反,即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价却增长缓慢,租金收益在供给过剩的情况下而减少,空置率却上升。

  到底什么原因造成了这种反差结果呢?

  1)、大学周边的区域的本地人比例大幅降低;

  本地居民把房子租给外来的留学生群体了,以此换来的高租金,然后租住到更有生活氛围的其他区域了;久而久之,大学周边变成了海外留学生们生活和居住的区域,而本地的生活氛围被涌入的外来人口所改变;

  2)、留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差;

  留学生群居与合租房子成为了一种留学生活方式,而这样的生活产生了大量的学生垃圾品;周末夜晚歌声依旧,灯火通明,因为学生们都在租住的家里搞Party呢;由此,也造成学生扎堆区域的犯罪率高,卫生标准的降低;试问国内的学生家长们:连国外本地人都尽量不去居住的外来人口扎堆的区域,您会去居住吗?

  3)、留学生租客的增加和减少受到留学及移民政策调整的巨大影响;

  留学生的签证标准的改变,留学生技术移民政策的更新无不牵动着无数在海外奋斗拼搏的学子之心,甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数;因此,学生租客类是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群,国内投资者和家长们在选择海外投资项目时,千万不要把物业出租的焦点集中在学生类租客,而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱——本地家庭和有收入的中产阶层上。

  

讲到最后,难道投资“学区”房是一句空话吗?该如何正确判断和选择真正有投资价值的学区房呢?

  我通过自身的房产投资实践,结合很多海外投资学区房成功地案例分析,总结了两种投资学区房的策略供大家参考:

  策略一、投资到精英高中、或者优质私立学校的周边,而非大学旁边;因为对于进入该类学校的学生而言,他们的家庭为了更好的照顾其子女(通常都是未成年),会在周边租房子、及购买房子来满足孩子教育需要。这种学校周边由本地家庭组成的学区氛围,才是投资所谓学区房的价值体现。

  策略二、投资到大学新的校区规划的潜力区域和新建优质公立和私立高中区域;举例而言,墨尔本大学要在Geelong的某个新区开设新的5个学科的全新校区,且已经获得当地的批准;在大学分校区建立之前进行提前投资,要成为该学校周边的第一批住房,才能攫取未来学校招生满员后的最高租金收益和最大的房价增长的潜力;而不是投资到已经成熟的大学周边。试问我们自己,已经水涨船高的成熟学区房,租金已经涨起来了,房价也被炒高了,这时我们再入场的话,就好比是看电影只能看个结尾而已;


  到了最后我们亲爱的家长们,您们悟到了吗? 如果真正爱你们的子女,就不要把自身在中国的财富优越感过早的传递给您们的子女,而是让他们在没有“温暖笼罩”的自由国度去探寻属于自己的生活乐趣;如果您们是真的爱自己的儿女,就不要让他们不劳而获的占有您给予的“家”,属于他们这代人的家是需要自己通过奋斗来自己缔造的; 如果您真的爱自己的孩子,就要把自身的房产投资和孩子的自住购房进行区分,通过本地化的成熟地产投资策略来实现在海外房地产财富的缔造,而这些资本的汇聚在未来又可以成为子女学成后的创业资本,而非早早的给孩子们买一个完全不属于财富范畴的安乐窝。



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