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澳洲购房商务考察团带你走进澳洲房产市场

过去3个月澳洲房市概括:

- 表现最佳的首府城市:霍巴特 +3.1%;

- 表现最差的首府城市:悉尼 -2.5%;

- 租金收益率最高城市:达尔文5.9%;

- 租金收益率最低城市:墨尔本2.9%。

 
 
全国房价走势

澳洲调研机构CoreLogic公布了最新的1月份澳洲房价指数。其中,悉尼跌幅最大达0.9%,拖累1月份全澳房价下滑0.3%。

从全国范围内来看,1月份澳洲综合房价下滑0.3%,自去年9月最高点以来,澳洲房价已经回落了0.7%。澳洲各大首府城市地区的房价平均下滑了0.5%。相比之下,城郊地区房价已持续4个月上涨,1月份涨幅为0.2%。

 

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疲软的房屋市场条件导致1月份多个首府城市房价下跌,其中:悉尼房价环比下滑0.9%、墨尔本下滑0.2%、阿德莱德下滑0.2%、珀斯下滑0.4%、达尔文下滑0.2%、堪培拉下滑0.1%;布里斯班持平。

 
 

CoreLogic研究部门负责人Tim Lawless表示,一般来讲从12月下旬到1月下旬这段时间,澳洲房产市场相对比较平静。市场上看房的人相对较少(许多还在假期中),因此或许会对房市造成影响,根据以往的经验来看,不用过分担心1月份的走势。虽然如此,但是最近几个月澳洲多个首府城市房价一直处于下跌中,就比如说悉尼和墨尔本市场。

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至于2月份房市是否会出现回升呢?Tim Lawless也表达了自己的观点,他认为,由于缺乏提振房市的因素,比如:下调贷款利率或者放款贷款条件。因此,预计房市还会继续呈疲软状态。

 
 
首府城市1月份房价走势

悉尼房屋市场自2012年2月到2017年7月飙涨了75%,但是最近几个月的下滑导致悉尼房价已从最高点回落了3.1%。由于过去强劲的上涨,因此3.1%的跌幅并不明显,绝大多数业主仍然是处于盈利状态。

墨尔本住房价格已经连续两个月出现下滑,去年11月份该地房价达到顶峰。在上一个房产周期中,墨尔本房价涨幅虽然不如悉尼,但依然上涨了59%,目前已从峰值回落了0.4%。

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得益于强劲的人口增长,更多就业岗位的创造以及较好的住房负担能力,看起来墨尔本房价下滑比悉尼要稍微缓和。

 
 

一直关注房价走势报告的读者可以发现,在过去三个月中澳洲房地产的走势已经变得越来越清晰了。截止1月31日,在过去的三个月里,首府城市中悉尼房价下跌最多,达到2.5%、珀斯下跌0.3%、达尔文下跌1.6%。其余首府城市或多或少出现略微上涨。这是不多见的,要知道悉尼上次一个季度出现如此大的跌幅还要追溯到2006年12月份。

 

根据CoreLogic的数据显示,过去三个月中,墨尔本、布里斯班以及阿德莱的房价基本保持不变,仅小幅上涨0.1%;而令人没有想到的是堪培拉的房价涨幅 则高于1%。

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当然,在澳洲所有首府城市中,霍巴特依然是个例外。1月份霍巴特房价再次上涨1%左右,这座城市也是过去12个月唯一一个房价录得双位数增长的首府城市,涨幅高达12.4%。

 
 

澳洲金鼎方面推测,一方面由于悉尼和墨尔本地区的房价高企,导致许多澳洲人不得不选择转移到其他可以负担的城市生活;另一方面,或许也因为受到政府移民政策影响(偏远地区加分),促使海外在申请澳洲永久居民的人转区塔州生活,直接或间接推动了当地房价的上涨。

 

那么,前些年在霍巴特购房的投资者如今可以获得相对乐观的资本收益。当然,这并不是因为霍巴特的房价涨幅有多惊人,而是因为其原本的价格就远低于其他首府城市。要知道,霍巴特目前的独栋屋中位价比悉尼低了59%(大约低了61.6万澳元),比墨尔本低了48%(大约低了40.1万澳元)。

Tim Lawless称,目前霍巴特的房价正在快速上涨,这也就意味着其可负担性的优势正逐渐被削弱。

 
 
租赁市场

澳洲首府城市租赁市场增速依然缓慢。相比之下,霍巴特依然保持最强劲的增长,年租金涨幅达到9.7%。虽然每周租金接近两位数的上涨,但是,由于房价同时也在上涨,因此租金回报率实际上是自2015年初以来一直在下滑的。

目前,霍巴特的总租金收益率依然是首府城市中第二高,达到5.0%。

珀斯和达尔文地区由于较差的出租条件,因此平均租金增长仅为 1.9%和1.5%,低于去年的增速。不过,由于达尔文房价在2017年整体下滑了6.4%,所以租金回报率实际上是在不断上涨的,达到5.9%。

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过去3个月中墨尔本房价连续2个月出现下滑,周租金价格则上涨了0.5%因此,墨尔本的租金回报率已经已从历史最低点出现回升,上涨了3个基点,达到2.91%。

假如墨尔本房价继续疲软的话,该地租金或以每年4%的速度增长,那我们就可以看到墨尔本的租金收益率不断上涨。

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非首府城市房价

看了首府城市之后,我们来看下非首府城市地区的房市行情。正如我们前文所说的,非首府城市的涨幅整体要高过首府城市的。其中,新州郊区的年度资本收益率在6.8%左右,为全澳最高,但是从季度来看,该涨幅出现了放缓。

如果这种放缓持续下去,维州郊区很有可能会超越新州,成为增长最快的市场。除了维州以外,随着霍巴特的房价不断走高,塔斯马尼亚城郊区域也处于强劲的上升轨道。

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昆州和南澳非首府城市涨幅虽然没有上面几个城市大,但是也已经逐渐步入正轨,处在上升的道路上。根据CoreLogic的数据显示,在截止1月31日的过去三个月里,这两个州的郊区价格自2017年5月份以来首次出现正增长。

西澳非首府城市则继续一路下滑,但值得庆幸地是与去年相比,年度下滑速度已出现明显改善。
 

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