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澳洲房产投资杂谈 长期持有是制胜法宝

澳洲是一个非常年轻化的城市,澳洲的人口才仅仅两千多万,多数还是移民过去的,还没有达到人口老龄化程度,并且宽松的投资移民环境,使得还有不断的移民涌入,而国土面积却和中国的比肩相向,开发潜力巨大,悉尼和墨尔本的房价还有上升的势头,这主要是源于人口的不断涌入,低利率的央行政策,刺激更多的买家涌入市场,同时,我们也看到了市场上出现的过度投机行为,那种短线操作的手法正在成为流行趋势。而快出快进的手法虽然繁荣了市场,富裕了房产中介,投资者却没有多大受益,很多买家还面临亏损出售的窘境。

我们从最近公布的房产数据就能切实感受到,虽然房价还在不断的上涨,但是后来入场的买家却是处于高位接盘的境地,早期的投资者却是收获颇丰,我们不得不感叹投资的魅力。对于投资者来讲,房价不断上涨并不一定能够带来实实在在的收益,除非是持有房产的时间足够长。刚刚看到一个消息,墨尔本一套普通的两房,也就十年前的时候买下来是25万,如今起拍价都要700万澳元,房产升值潜力不可谓不大,而这是长期投资所带来的巨额回报。


如果你短线操作,不仅各类杂费,税费和交易费在增加着你的成本,你的时间成本也耗在了里面,你只是作为转盘手,接手一个楼盘之后,迅速包装一下,甚至不用维修,待价而沽,等价格满意之后迅速出售,寻找下一个投资目标。事实证明,这样的短线交易反倒让你面临亏损。由于房产属于大额交易,所以即使在如今这样繁荣的楼市里,你也面临有价无市的风险,而一旦房产空置待售的时间超出预期,而你通过撬杠杆的方法购置的房产就面临断供的风险,一旦资金断裂,可能会出现血本无归的不归路,所以中国人很早就讲过,投资有风险,入市需谨慎。那种妄图短期获利的方法是不可取的。

至于说通过哄抬房价,不断用假消息来蒙骗买家接盘的行为也是不可取的,还有一种捂盘待售的行为,需要天量的资金做支撑,普通投资者根本玩不起。

其实,就目前悉尼墨尔本的房产市场走势来讲,还有很大的升值空间。悉尼的房价沉寂的十年,这十年中,澳洲的经济一直都是靠着矿业经济的拉动而繁荣的,那些年珀斯的房价一直不断上涨,而悉尼的房价不温不热,半死不活的样子,很多人都认为不值得投资。而随着矿业经济的衰退,悉尼才真正显示出了巨大的开发潜力,房价已经连涨了五年,却丝毫没有停下来的迹象,即便是在各大银行加息,澳洲央行面临升息的环境下,悉尼还是在与国际一流的城市房价看齐。当然墨尔本也毫不逊色 ,虽然房价不能与悉尼比肩,增幅却是名列前茅,并且海外买家非常青睐墨尔本的居住教育环境,可以说很多城区的房产是被海外买家尤其是中国买家给热炒起来的,当然泡沫谈不上,很多都是刚需房子,你不买别人肯定是要买的。

我们都知道,投资是投资的未来,但是分析的时候我们要从过去的经验和经历来分析出未来的走势。对于那些五年前就买下房产的投资者来讲,五年来他们的收益肯定颇丰,而虽然对于现在的投资者来讲,已经错过了过去五年房价快速增长期,不过我们发现,如果沿着历史的足迹继续发展下去,如今在合适的时机买下房产,然后静待市场的风云变幻,五年之后再出手我们一定会获得更多的投资收益的。这不仅源于过去五年房产市场的表现,更源于澳洲已经近三十年没有出现大的金融性危机,房产市场一直表现出比较稳定的投资收益。而知过往,看未来的蓝图就非常轻而易举了。


同时,澳洲这样年轻化的国家,年轻人持有房产的比例是全球垫底的,看到这样的新闻怎么能不兴奋呢,这些年轻人当他们开始意识到投资房产作为财富必不可少的一部分的时候,他们就会放弃旅行,放弃目前舒适的生活方式,继而努力工作,拼命压缩开支,期望在未来的三五年里能够赶上房价增长的步伐,迅速进入到房价阶梯中去。一旦他们转变了对房产持有的传统看法,就会为这个市场带来源源不断的需求,而我们谁都明白,供应量永远跟不上需求的步伐,如果你现在投资房产了,不会发愁没有接盘侠来购置你的房产的,虽然不能说是紧俏的商品,至少在未来的三五年里,你所持有的房产算得上的抢手货。而这样的年轻人势必会成为第二波助推房价上涨的潮流,让悉尼最后找回那曾经迷失的十年尴尬期。

不断上涨的房价,让投资者看到了投资机会,而让监管部门看到了其中的风险。银行也不例外,他们之前遵照市场对于海外投资者的排斥态度,叫停了针对海外买家的贷款,如今又加入到了加息的行列,但凡是投资型贷款,都面临了涨价的成本。对于投资者来讲,即是不利的消息,也是有利的消息。不利在于,你需要准备更多的资金来应对投资成本,甚至会阻止你投资的步伐,而好消息在于,市场上不只是你开始陷入了观望,很多投资者都在犹豫,投机者也不敢轻而易举,因为谁都不知道未来一段时间内,市场的风向将偏向何方,而房价就会进入一定程度的调整期,虽然整体的趋势都是要上涨的,但这样的调整,恰恰就是一个投资窗口出现了,对于善于把控机会的你,一旦知道房产市场的基本面并未实质性改变,房价目前依旧处于低估的态势,你会有序不继续投资房产吗?就像巴菲特一样,只有熊市中跌出机会了,获得的利润并不比牛市差。

想要投资澳洲,请做一个长期持有的投资者,而不是快进快出的投机者,投机者像赌博一样,永远不会有赢家,真正的懂得市场的投资者才是人生的赢家。

 

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