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澳洲房产市场深度分析:公寓热潮消退之后的市场走势

  如果你去悉尼或墨尔本的市中心走一走,你很容易发现空前的公寓建造热潮正改变天际线。

  但你要明白这一点,疯狂的建造活动大部分是由高层公寓带动的,预计很快就会开始降温。

  如果这些预测是正确的,那么经济将发生重大变化。过去五年,受到廉价债务和不断上涨的房价的刺激,住宅建设蓬勃发展。

  那么,住宅建造活动会和这个行业时有发生的情况一样,繁荣过后就是衰退吗?住宅建造低迷会给经济和房市带来什么影响呢?

  住房建设一直是经济的一个重要组成部分,因为它占到国内生产总值(GDP)的5%至6%,而且往往呈现繁荣与萧条交替的周期。

  但近年来,这个行业变得尤为重要,因为它帮助填补了矿业投资暴跌留下的空缺。

  瑞银经济学家Scott Haslem先生估计,在顶峰时期,这个国家每年建造了创纪录的25万套新屋,而造成这一切的一个关键原因是高层公寓激增。

  不管你对这些新公寓对我们大城市的影响有何看法,建筑热潮的局部经济效应一直是积极的。

  联邦银行经济学家Kristina Clifton先生称,过去五年,住宅建造领域的就业人数跳涨了38%,比6.4%的总体就业人数增长快了好几倍。

  建造热潮的影响不仅仅局限于技工就业上。建造新屋需要建材,很多都是在国内生产的。房子建好后,新住户往往会去购买白色家电和家具之类的大件物品,从而使零售业受益。而零售业也是一个很大的雇主。

  别忘了还有收税员——房市繁荣的又一个赢家。联邦银行称,过去六年,新州的印花税收入翻了一番以上,几乎占到州财政预算的三分之一。

  但不可避免的是,这些趋势会在事情冷却下来的时候发生逆转。现在,随着价格降温和银行收紧贷款,我们正濒临这种状况。

  瑞银的Haslem先生在最近的一份报告中预测,明年澳洲将建造17.5万套公寓,低于今年的20万套。他说,这并非意味着建造活动“崩溃”,因为房屋需求依然强劲,但预计建造活动会“回调”。

  Haslem先生估计,建造低迷可能会使经济增长率下降0.5个百分点,与此同时房价在2018年将停滞不前。“如果建筑活动减少,信贷增长放缓,那么房价增速可能会有所放缓。”

  联邦银行的Clifton先生也认为住房建造活动将放缓,但由于非住宅建造活动强劲增长,政府投资于基础设施,这对建筑类就业的影响可能很小。

  另一个和房市密切相关的澳人最喜欢的“消遣方式”——房屋翻新——或许也会缓冲建造下滑带来的影响。

  最重要的是,住房建设可能很快放缓,但我们有充分的理由相信,它不会全面崩盘。

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